ImotКак се смята оценката на обявите
Всяка обява за продажба на апартамент получава число от 0 до 100. Започва от 50 - типична обява - и всеки фактор добавя или отнема точки. Сборът на редовете в разбивката е точно числото, без скрити сметки. Над 80 точките идват все по-бавно (сбор 90 дава 88, сбор 100 - 93), така че 100 е само за обява без нито една слабост - и това също е ред в разбивката.
Оценка v3 (от 18.10.2026): цената тежи най-много във всеки профил и по-голямата отстъпка винаги носи повече точки; доходността от наем се брои само при Инвеститор. Затова оценките се размесиха спрямо предишните дни.
Факторите
| Фактор | Какво гледа | Тежест (Баланс) |
|---|---|---|
| Цена | Цена на м² (с ДДС) спрямо медианата на сходни обяви: същият квартал, брой стаи и тип сграда (ново строителство, в строеж, панел, тухла преди 1990...), с поправка за състояние, етаж, гараж и др. | 45 |
| Локация | Кварталът (колко струва жилище там спрямо София), метро или спирка (спирката тежи само където няма метро), парк, детска градина, училище, тихо или шумно място по текста | 30 |
| Доходност | Нетен наем спрямо цената, след нужния ремонт и обзавеждане; без наем до завършването за сгради в строеж. 50 точки е медианата на пазара (около 2,3% нетно). Само в профила Инвеститор | - |
| Състояние | Качество по снимките, етап на строителство, „за ремонт“ / „след ремонт“ в текста. Визуализациите не се оценяват | 12 |
| Сграда | Година, конструкция, асансьор, затворен комплекс, гараж и паркиране, етаж | 8 |
| Жилището | Светлина, изложение, преходни стаи, отопление, ЧЗП спрямо обща площ | 5 |
Профили
| Профил | Цена | Доходност | Състояние | Локация | Сграда | Жилище | Локацията вътре |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Баланс | 45 | - | 12 | 30 | 8 | 5 | транспорт 45, квартал 30, тихо/шумно 15, парк 10 |
| Инвеститор | 30 | 30 | 9 | 22 | 5 | 4 | транспорт 50, квартал 40, тихо/шумно 10 |
| За живеене | 30 | - | 17 | 25 | 13 | 15 | квартал 35, транспорт 30, парк 20, тихо/шумно 15 |
| Семейство | 30 | - | 12 | 32 | 11 | 15 | парк 25, транспорт 20, училище 18, градина 17, квартал 15, тихо/шумно 5 |
Семейство дава и точки за стаите - място за всяко дете: тристаен +3, четиристаен +6, пет и повече стаи +8.
Ремонт и препродажба: маржът след ремонт и всички разходи по покупка и продажба 55, локация 25 (квартал 50, транспорт 40, парк 10), сграда 10, жилище 10.
Минуси и таван
Само при сигурни данни: висок етаж без асансьор (до -22), сутерен (-25), партер, последен етаж в стара сграда без саниране, преходни стаи, статут ателие, продажба с наемател. Общо не повече от -35. Профилите ги засилват или изключват (например партерът тежи повече за Семейство, а ателието не е минус за Инвеститор).
Ако прогнозният наем не покрива ипотечната вноска (по настройките на ипотеката), оценката за Инвеститор е най-много 74. Това засяга под 1% от обявите - само върха.
Какво не се оценява
Обяви за идеална част, публична продан, „търся да купя“, нежилищни помещения, цели сгради и обяви без квартал. Шаблонни обяви с еднакъв текст в много квартали и цени далеч под пазара се скриват изцяло.
Виж обявите, подредени по оценка →Често задавани въпроси
Какво означава оценка 80?
Обявата е сред най-добрите около 1% от апартаментите за продажба в София според избрания профил (75 и нагоре са 2-3%). 50 е типична обява. Оценката е ориентир по данните от обявата, а не пазарна оценка от лицензиран оценител.
Колкото по-ниска е цената, толкова повече точки ли получава?
Да - колкото по-голяма е отстъпката спрямо сходните обяви, толкова повече точки за цена. Цена с над 45% под сходните обяви (при къщите и парцелите - над 55%) понякога е грешка в площта или особена продажба (идеална част, публична продан), затова получава бележка да се провери и малко по-ниска тежест, докато не бъде проверена.
Влияят ли липсващите данни?
Липсващ фактор се брои като типичен (50) и в разбивката пише „няма данни“ (при локацията - кое точно липсва). Ако обявата не казва нищо за транспорта, се взима типичното разстояние до метро в квартала, но с ниска тежест. Минусите се дават само при сигурни данни - например висок етаж без асансьор, когато обявата го казва.
Защо кварталът влияе на оценката?
Локацията е най-важното в цената на жилището, а в повечето обяви няма нито едно разстояние. Затова всеки квартал получава ниво по нашите собствени цени: колко струва жилище там спрямо същото жилище средно в София. Квартал с малко обяви се доближава до средното, за да не скача от шепа обяви. Цената на самата обява се сравнява отделно - с обяви от същия квартал, така че кварталът не се брои два пъти.
Мога ли да подредя по това, което е важно за мен?
Да - има профили Баланс, Инвеститор, За живеене, Семейство и Ремонт и препродажба, плюс собствени тегла. Търсачката разбира и свободен текст като „двустаен в Лозенец до 180 хил., близо до метро“ и сама нагласява тежестите.
Ориентировъчна оценка по данните от обявата. Не е пазарна оценка от лицензиран оценител и не е инвестиционен съвет.